Hipotecas: ¿Qué gano con la nueva ley? ¿Compensa contratar productos vinculados?

El Gobierno dice que con la reforma pretende "avanzar en la protección de los consumidores", "preservar la cultura de pago" y rebajar la avalancha de pleitos relacionados con los abusos en hipotecas.

Hipotecas: ¿Qué gano con la nueva ley? ¿Compensa contratar productos vinculados?

El proyecto de ley mantiene la obligación de acudir dos veces al notario para aceptar las condiciones; la de aclarar qué gasto asume cada una de las partes; la de habilitar una lista de cláusulas abusivas, para alertar al usuario; y se prohíbe la obligatoriedad de ligar la hipoteca a la contratación de productos bancarios de forma vinculada sin ofrecer otra opción para comparar ambas ofertas.

Los ya hipotecados y quienes se vayan a embarcar en una aventura inmobiliaria a corto plazo seguirán sin poder beneficiarse de las novedades que incluye la reforma de la Ley Hipotecaria, hasta que no se encuentre bien avanzado el primer semestre de 2018.

¿Qué garantías me ofrece la nueva ley al firmar una hipoteca?

Para que quede bien claro que quien pide el préstamo comprende el contrato que va a suscribir (una gran parte de las demandas se ganan por el desconocimiento sobre determinadas cláusulas), el banco deberá entregar una ficha con los datos básicos del préstamo y sus escenarios más preocupantes. En ella se deberán advertir claramente las condiciones y desglosar quién asume los distintos gastos hipotecarios.

Con esta ficha, el prestatario tendrá ir al notario para que certifique –de manera gratuita– que el cliente ha recibido toda la información. El cliente deberá declarar que comprende lo que va a firmar en una nota manuscrita. Cuando vuelva por segunda vez al despacho para firmar la hipoteca, el notario deberá comprobar que no haya en el contrato cláusulas declaradas como abusivas por la justicia.

Además, se elimina la posibilidad de negociación de condiciones de la hipoteca, estableciendo condiciones obligatorias para las partes. Se estudia también establecer un contrato tipo.

¿Me podrán obligar a contratar otros productos como el seguro de la casa o planes de pensiones?

No, a diferencia de lo que ocurre en la actualidad. Sólo se permitirán las llamadas "operaciones vinculadas" como seguros de hogar o de vida si el banco demuestra que es beneficioso para el consumidor, y así lo certifica el Banco de España, y en todo caso no serán obligatorias. (Ver recuadro)

¿Cuánto me costará cambiar de tipo fijo a variable o cancelar por anticipado?

Cualquier hipotecado a tipo variable podrá cambiar su interés al fijo de forma gratuita siempre que el préstamo tenga más de tres años. Si no es así, el importe máximo de las comisiones a pagar no podrá superar el 0,25% del capital.

Quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero.

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces. Además, la comisión se aplicará sobre el capital que se amortice y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago, lo que reducirá notablemente el pago de intereses (si se van a amortizar 1.000 euros, se pagará un porcentaje de esos 1.000 euros, no de los 150.000 pendientes de pago).

Sólo las nuevas hipotecas se podrán beneficiar de la norma que restringe las comisiones por amortización anticipada -entre un 0,25% y un 4%, dependiendo si es a interés fijo o variable y el plazo- y la de interés de demora, que se fijará en tres veces el interés legal.

La norma, que incorporará con retraso una directiva europea sobre la materia, ofrecerá a quien tenga hipotecas en otra divisa, como los afectados por préstamos en yenes o en francos suizos, cambiarla a la moneda del país en el que reside o en la obtiene sus ingresos.

¿Qué ocurre si me retraso en el pago de las cuotas?

Tendrá carácter retroactivo la nueva cláusula de vencimiento anticipado, por la que las entidades pueden llegar a ejecutar la vivienda si se producen impagos de las cuotas. Hasta ahora, el banco podía actuar si registraba tres meses impagados; con la nueva ley, sólo podrá hacerlo si el capital moroso supera el 2% del que fue concedido inicialmente -o nueve cuotas-, si es durante la primera mitad de la vida de la hipoteca; o si superan el 4% del capital -12 cuotas-, en la segunda parte de la vida del crédito. Sin embargo, esta novedad no se aplicará si se trata de una hipoteca que se encuentra ya en proceso de impago o en la vía judicial.

 

 

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Vincular la hipoteca, ¿cuándo sale más barato?

Una de las maneras más sencillas de pagar menos por la hipoteca es contratar productos vinculados: entre otros, domiciliar la nómina, firmar uno o más seguros, disponer de una tarjeta de crédito o hacer un plan de pensiones. Pero ¿conviene atarse a una entidad para abaratar el préstamo para la compra de la casa?

¿La rebaja compensa el coste de la vinculación?

El principal objetivo de aumentar la vinculación con un banco es conseguir un interés más reducido y pagar menos por la hipoteca. En general, al firmar otros servicios asociados (seguros, domiciliación de la nómina, depósitos...), las entidades bonifican el tipo aplicado sobre sus hipotecas entre 0,1 y dos puntos porcentuales, por lo que el precio de las cuotas se abarata de forma notable.

Aun así, atarse al banco no siempre es gratis, pues algunos de estos productos vinculados pueden tener un coste: las primas de los seguros y las comisiones de las tarjetas o de los planes de pensiones, entre otros. Por tanto, es imprescindible calcular si lo que se deja de pagar en intereses compensa el precio de aumentar la vinculación con la entidad.

Un ejemplo. Se quiere firmar una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés del 2,25% que está bonificado en un punto porcentual, por tener firmado un seguro de vida de 30 euros mensuales y otro de hogar de 200 euros anuales:

1. Con el interés bonificado, se pagarían al año unos 7.850 euros, sumando el importe de las cuotas mensuales y de las primas de los seguros.

2. Con el interés sin bonificar, se tendrían que abonar unos 8.770 euros al año.

En este caso concreto sí saldría a cuenta firmar el seguro de vida que ofrece la entidad, pues permitiría ahorrar unos 920 euros al año. En cambio, en otras ocasiones es posible que el ahorro anual obtenido no sea tan significativo, por lo que atarse a la entidad no saldría tan a cuenta.

¿Hay que atarse aún más con el banco?

El precio no lo es todo. Antes de contratar cualquier tipo de producto vinculado con la hipoteca es conveniente valorar si las condiciones interesan, es decir, si se adaptan a las necesidades personales. Así, es posible que ya se tenga un plan de pensiones con otro banco y que no compense trasladarlo de entidad para poder acceder a la máxima bonificación.

Otro punto al que hay que prestar atención es la letra pequeña de los productos vinculados. En el caso de las tarjetas de crédito, el banco por lo general exige que se realice un consumo anual mínimo para poder seguir disfrutando de la bonificación, lo que obliga al cliente a tener que gastarse una cantidad de dinero determinada. Los planes de pensiones también impondrán en muchos casos hacer una aportación mínima cada año, que oscila entre los 600 y 1.200 euros.

Asimismo, es muy importante tener presente que los requisitos de vinculación obligan a mantenerse atados a un banco concreto durante mucho tiempo. Por ello, se tiene que mirar a largo plazo y decidir si en realidad se está dispuesto a encadenarse a la entidad durante varias décadas. Y es que, si en algún momento se deja de cumplir las condiciones, se perderá la bonificación y la hipoteca se encarecerá de forma significativa.

Hipotecas sin vinculación, ¿cuándo elegirlas?

Si se ha llegado a la conclusión de que no conviene contratar productos vinculados, dentro del mercado es posible encontrar algunas hipotecas prácticamente sin ataduras. Hay algunas entidades que no obligan a tener la nómina domiciliada. Otras solo exigen domiciliar unos ingresos determinados. Las condiciones de estos préstamos hipotecarios son muy atractivas, así que pueden ser una buena opción si no interesa atarse al banco.

También hay ciertas entidades que ofrecen intereses muy competitivos (diferenciales de menos del 1%) a cambio de cumplir solo tres requisitos: domiciliar la nómina, firmar un seguro de vida y contratar un seguro de hogar. La vinculación mínima exigida en la mayoría de los casos es reunir las condiciones citadas y suscribir, además, entre uno y dos productos adicionales (una tarjeta de crédito o un plan de pensiones).

 

 

 

 

 

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