Lo que hay que conocer en la compra de una vivienda

El contrato de compraventa de una vivienda es uno de los más importantes que se firman a lo largo de la vida, por las ilusiones que se depositan en él y por la inversión que supone.

Lo que hay que conocer en la compra de una vivienda

El contrato de compraventa de una vivienda es uno de los más importantes que se firman a lo largo de la vida, por las ilusiones que se depositan en él y por la inversión que supone.

Además, la mayoría de los que dan el paso lo hacen una vez en la vida, con lo que eso de aprender del error se complica. Para que te enfrentes a este contrato con tranquilidad, te damos 5 claves con las que no se te escapará ningún detalle.

He encontrado la casa que buscaba ¿es momento de firmar?

Solo si has comprobado que todo está en orden. Ese todo no incluye únicamente el estado de la vivienda. ¿Sabes si quien te la oferta es el único propietario?, ¿está libre de cargas?, ¿tiene certificado de eficiencia energética? Y la comunidad, ¿está el vendedor al día con las cuotas? Si has respondido con algún no, no firmes todavía. Antes solicita una nota simple al Registro, que te aportará buena parte de la información que necesitas y reclama al vendedor los documentos que demuestren estos aspectos.

¿Has suscrito un precontrato de compraventa?

Esta cuestión es importante porque si antes de la firma del contrato suscribiste algún acuerdo previo (de señal, de arras…) puedes haber quedado obligado a firmar el contrato sean cuales sean tus circunstancias. Salvo si suscribiste un precontrato que indicaba que comprador y vendedor tenían derecho a echarse atrás sin consecuencias (arras penitenciales), tendrás que cumplir lo pactado incluso si pensabas que ibas a obtener financiación del banco y te la han rechazado. En estos casos, no solo perderás el anticipo, sino que el vendedor podría reclamar que cumplas el acuerdo y le indemnices.

¿Qué incluye un contrato y quién lo firma?

Si vas a comprar un piso nuevo, lo hará el administrador o apoderado del negocio, mientras que si la compraventa es entre particulares lo tendrán que firmar todos los propietarios (también en herencias y en viviendas en gananciales).

El contrato tendrá que incluir las siguientes partes:

-Identificación de las partes.

-Descripción de la propiedad. 

-Estatutos de la comunidad y penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones (para el vendedor, entregar la propiedad y, para el comprador, pagarla).

Además, el contrato debe incorporar el precio pactado y la forma de pago; así como la distribución de los gastos derivados de la operación.

¿Es obligatorio firmar ante notario?

No, pero sí recomendable. Un contrato privado es válido para formalizar la compraventa, pero a la hora de acudir al registro para inscribir la compra y que la vivienda figure a tu nombre necesitarás que ese contrato se haya elevado a escritura pública ante notario. Además, el trámite ante notario añade un plus de seguridad.

¿Hay que seguir más pasos tras el contrato?

Sí. Tras la firma tendrás que pagar los impuestos derivados de la compra: el IVA, si es vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para vivienda usada. Con el justificante de la liquidación del tributo podrás acudir al Registro para inscribir la compra.

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Defectos de la obra o vicios ocultos

En caso de desperfectos o vicio oculto hay un plazo concreto para poder reclamar.

Por no haber comprobado las cosas necesarias antes de comprar una vivienda o por mala fe en el vendedor, puede darse el caso de que una vez comprada la vivienda nos demos cuenta que la misma no se encuentra en las condiciones indicadas por el vendedor. Para estos casos, el Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tenga la vivienda, siempre y cuando los vicios o daños de los que adolece la vivienda la hagan impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen o entorpecen su uso de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no habría adquirido la vivienda o, en todo caso, hubiera pagado menos por ella.

Se consideran vicios ocultos, entre otros:

- Vivienda afectada por derramas extraordinarias como consecuencia, por ejemplo, de obras de pavimentación y acerado e instalación de alumbrados, siempre y cuando dicha derrama fuera objeto de aprobación en junta general celebrada con anterioridad a la perfección

- Viviendas con problemas en las tuberías.

-Viviendas que adolezcan de aluminosis.

La carga de la prueba corresponde al comprador, por lo que el mismo tendrá que reunir toda aquella documentación que acredite la existencia de los vicios así como la preexistencia de los mismo a la perfección del contrato.

En el caso de viviendas de segunda mano, el plazo para reclamar desperfectos es de 6 meses. En viviendas de nueva construcción, 1 año para el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras; 3 años para los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad, y 10 años para el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

 

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La FIPER, la clave para ahorrar en la hipoteca

La FIPER es el primer documento en el que podemos ver plasmadas las características de la financiación que nos ofrece el banco para comprar nuestra vivienda. No es vinculante y se puede negociar; por este motivo, es básico entender la FIPER y descubrir si la oferta de la entidad es competente y se ajusta a nuestras necesidades.

La FIPER es una ficha de información personalizada que el banco está obligado a entregarnos, siempre que la solicitemos, en la que se incluyen las características del préstamo hipotecario que nos ofrece la entidad, en función de nuestro perfil económico.

Por tanto, la FIPER es un reflejo de lo que acabará siendo el contrato hipotecario. Los puntos claves a la hora de analizar una FIPER son el interés, la vinculación y las comisiones, así como las posibles cláusulas que puedan encarecer el coste de la financiación.

-El interés: Es uno de los elementos que más influye en el coste de la financiación, por lo que es importante conocer cuál es el tipo establecido, si puede modificarse en algún momento y si tiene algún tipo de limitación o cláusula suelo. En el caso de las hipotecas a tipo variable, es básico conocer el índice de referencia de la hipoteca, así como su sustituto y las posibles razones de sustitución.

-La vinculación: Puede ser un servicio rentable puesto que bonifica el tipo de interés del préstamo hipotecario. Sin embargo, tenemos que fijarnos en el coste de los seguros, el periodo de contratación y las consecuencias de cancelar las pólizas. No siempre sale rentable contratar seguros a cambio de una reducción del interés, por este motivo debemos examinar la FIPER al detalle y comprobar sus condiciones.

-Las comisiones: Son peajes que debemos afrontar a la hora de realizar un cambio en la hipoteca o al adelantar el pago de la deuda. De esta forma, es vital comprender lo que se establece en la FIPER respecto a este apartado. Si nos costará un dinero extra amortizar la deuda anticipadamente, si tendremos que pagar por modificar algún aspecto del contrato en el futuro, etc.

Comprendiendo cada uno de los apartados, que impactan directamente en el coste de la hipoteca, las posibilidades de firmar una hipoteca con una cláusula que nos perjudique se reducen. Pero, si no somos expertos en finanzas y queremos estar seguros al 100 % de que la hipoteca que vamos a firmar es una buena oferta, podemos solicitar información a profesionales.

 

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